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    阳光城:嗅到了物业的资本味道 物管IPO洞见⑨
    信息来源:未知  ‖  发稿作者:admin   ‖  发布时间:2020-06-24 23:26  ‖  查看次  ‖  
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       疫情冲击中的物管企业角色被重新审视,其内在价值开始被资本挖掘。 那么,这波提出IPO申请或者计划分拆上市物业公司规模几何,有哪些服务运营的特点?凤凰网奇点商业推出《物管IPO洞见》系列报道策划,全面解读物管公司IPO背后的逻辑。 房企旗下物业公司分拆上市的步伐加快了,阳光城物业对资本的味道已经觊觎已久。 物业管理行业的天然属性决定,只有走资本市场的路径才能更好地服务日益增长的用户和不断丰富的需求,从宏观层面和微观层面带给资本市场想象空间的物管公司,正在等待一个行业窗口期。

       很显然,阳光城物业等到了这一波物业上市的窗口期。 2018年业绩会上,阳光城执行总裁朱荣斌曾断然表示:跟其他房企热衷于物业公司上市不同,阳光城对物业公司的发展,定下的目标是“先品质,再绩效,后规模”。 然而,在2019年业绩说明会上,朱荣斌用风口来形容此时的物业上市潮。 “接下来阳光城对物业还有更多的规划,目前内部正在积极研究物业上市。 ”资本瞬息万变,对于一年内态度骤变的朱荣斌来说,物管资本蛋糕已经诱发出浓浓的香气,那没有理由不把蛋糕划拉到自己的盘子。

       物业收入大幅增加阳光城作为闽系房企中的一匹黑马,以不断加快的规模步伐和争抢地王及大并购事件,被称为“闽系最猛房企”,令人侧目。 速度与激情是创始人林腾蛟所期望的,不过形势比人强,即使重金挖来了“双斌”(公司执行董事长朱荣斌、执行总裁吴建斌),阳光城在政策调控和金融管控之下也难掩疲态。

       据显示,2015年阳光城销售额才刚刚达到300亿关口,在某房企销售额排行榜位列第28位。 2019年末,阳光城销售额突破2000亿大关,达到2110亿元。 低于30%的增速,显示出阳光城奔跑的速度大幅下滑,而2020年实现3500亿元的目标也不怎么被提及。 图/阳光城集团全国布局图不过,随着交付面积的不断增加,阳光城物业从中汲取到了养分并茁壮成长。

       阳光城物业的成立可以追溯到2001年,目前全国服务近100个项目,业主达12万户。

       物业板块成为了阳光城新的利润增长点。

       年报显示,2019年阳光城实现物管收入亿元,同比大增%,占总营收比重也由2018年的%提升至2019年的%。 对于去年物业收入的大幅提升,朱荣斌解释称,除了这两年交楼面积增加外,阳光城物业也在发力增值服务。 “接下来对物业还有更多的规划,我们内部也在积极研究物业的上市,物业上市现在是一个风口,但是我们的物业公司怎么能成为一家高水准、有自身特色的物业公司,在这方面正在积极地研究和部署。

       这会是阳光城今后发展的一个新的增长点。

       ”朱荣斌称。 财经分析人士严跃进告诉奇点君,对于许多开发商来说,物业管理成本还存在边际成本递减,当管理面积越大,其总体成本也就越小。

       “类似阳光城物业此类企业,借助资本的力量完成加速快跑,既有助于提升物业管理服务的专业水平,也会增加物业管理的利润收益。 ”狂飙背后的双刃剑市场厌恶不确定性,决定物管公司价值的核心因素之一就是业绩增长的确定性。

       若关联地产公司未来能够维持给予物管面积,规模的扩充将为成谈判时最有力的筹码。 换句话说,地产公司背后的土地储备也将成为物管公司管理面积增长的因素之一。 近三年阳光城在拿地上发力,扩下不少版图:2017年拿地总金额亿元;拿地面积米;2018年是阳光城的拿地高峰,拿地总金额亿元,同比增加%,拿地面积万平;2019年数据有所降低,拿地金额为亿元,同比减少%;拿地面积万米,同比减少%;且不论这三年的累计拿地面积,光是在1-5月,阳光城累新增土地建面就达万平方米,累计总地价亿元,拿地力度高达%(拿地金额/销售金额),明显高于2019年的%。

       且1-5月楼面价/销售均价为%,也高于2019年的%。

       对于房地产企业而言,土地储备是地产公司影响长期价值最重要的因素,支撑着公司长远的发展。 严跃进认为:“从长期价值的角度来看,销售额增长和物管收入增加只是释放长期价值的过程。

       且新增楼盘的物业费水平相对更高,盈利能力更强,新鲜血液的持续输入,使得物管公司核心毛利率在人力成本上升的前提下仍能稳中有升。

       ”然而快速发展时,高杠杆率与之相随。

       今年一季末,阳光城的净负债率较2019年末的135%有所下降,但仍高达%,据某机构发布报告显示,其调研的样本房企2019年平均净负债率%,阳光城在业内仍处在高位。 截止今年一季度,流动负债合计为亿,其中短期负债亿,当期货币资金为亿。 降负债对于阳光城是个“硬骨头”,毕竟债务不会消失,只能被“转移”。 抓住窗口期上市融资面对媒体,朱荣斌爱用一个形容,心情有如“在钢丝绳上跳舞”,这话不假。 林腾蛟巨大的规模焦虑压根无法被满足,为了抢占更好的赛道,阳光城有了新的方向:抓住物管行业上市窗口期。

       吴建斌在某次大会上也提到,物业现在估值高,pe倍数都是50,房企只有5,但资本市场的爱好和口味会变的,他表示:“大胆预测一下,物业资本再热两年,估计也就只有10倍了,所以要抓住这个窗口期,在资本市场该上市上市,该融资该融资。

       ”可以预见,2020年会是物管公司的上市大年。 中国物业管理协会副秘书长杨熙此前也预计,2020年将有不低于12家物业企业成功上市,未来两年上市物业企业数量将超过50家。

       他指出,物业行业与资本市场将进一步紧密相联,借助资本力量获得更大发展。 无论是改善负债的诉求,亦或是对资本市场的向往,在今年寻求物管上市无疑是房企们追寻的方向。

       基于此,房企们也在不断寻找、尝试,物管上市是否是条正确的赛道,仍需且行且看。 [责任编辑:刘波(P0264)]。



                  
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